li-giai-ly-do-dong-tien-van-do-manh-vao-bat-dong-san-dip-cuoi-nam

Có một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường BĐS là dịch Covid-19 khiến lực cầu vào BĐS suy giảm, kéo theo giao dịch giảm gần như ở hầu hết các phân khúc thị trường trong quý 2/2021.

6 yếu tố nhận diện diễn biến thị trường nhà ở nửa cuối năm 2021

Thứ nhất 

Ngay từ đầu quý 2/2021, Việt Nam đối diện đợt dịch Covid lần thứ 4. Đợt dịch lần này nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng; đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản. Từ đầu năm 2020 đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường rất thấp; nên dù lượng cung mới hạn chế nhưng lượng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường; 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng cao so với cùng kỳ các năm 2019; 2020 (các sản phẩm chào bán đa phần là hàng tồn từ trước)

Thứ hai 

Do ảnh hưởng covid thu nhập người dân trên tổng thể bị suy giảm. Và theo nguyên lý kinh tế vĩ mô thì giá bán cũng bị áp lực giảm. Tuy nhiên, trên thực tế thị trường lại cho thấy những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý, đó là: Cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư bất động sản lại đang cho thấy có dấu hiệu mạnh lên. Nguyên nhân, theo đơn vị này, bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác (chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác) đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản tìm cơ hội đầu tư mua sắm.

Áp lực đẩy lực cầu đồng nghĩa tạo áp lực tăng giá bán hoặc tăng sản xuất hàng hóa. Nhưng hàng hóa trên thị trường thực tế đang có dấu hiệu giảm. Nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản rất lớn; nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy mạnh; tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua.

Thứ ba 

Dòng tiền ngoài thị trường bất động sản đang chảy vào thị trường bất động sản gồm; Thu lợi từ thị trường chứng khoán; kiều hối tại nhiều khu vực trên thế giới, do covid nên không có hiệu quả đầu tư; đã cam kết về Việt Nam để đầu tư bất động sản. Đồng thời, nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì Covid; nên cũng chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn.

Tiền gửi ngân hàng bị điều chỉnh lãi suất giảm nên rút ra chốt lại chuyển; từ chứng khoán vào thị trường bất động sản…Từ đó, dẫn đến tổng lượng tiền sẵn sàng thanh toán mua bất động sản tăng, làm tổng cầu bất động sản tăng.

Thứ tư 

Xét về nguồn cung, kể từ 2019, nguồn cung ra thị trường đã bắt đầu dần khan hiếm. Cho đến nay, tình trạng này cũng không mấy được cải thiện. Theo nguyên lý, khi cầu tăng (F0) hàng hóa thiếu hụt. Cung sẽ gặp cầu ở mức giá cao hơn với mức giá chót vót. Lý giải hiện tượng tăng giá mạnh thời điểm 2020 đến nay.

Trên thực tế, theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, tại thời điểm sốt đất; nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường về mặt nguyên lý; đã tạo ra một điểm giá nằm ở khu vực không thể gặp bất kì một loại cầu nào. Giải thích này lý giải tại sao tổng cầu trên thị trường cao; mà tỷ lệ hấp thụ đang ở ngưỡng rất thấp.

thi-truong-bat-dong-san-cuoi-nam-2021

Thứ năm 

Cung thị trường thứ cấp, kể từ năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản ổn định và tăng trưởng tốt. Giá bất động sản tăng rất bền vững. Hằng năm, bình quân tăng 10%; nhiều dự án tốt có thể tăng trên 20%/năm dẫn đến phát triển mạnh; các nhóm đầu tư bất động sản để bán lại ở thị trường thứ cấp, sinh lợi.

Năm 2019 và đặc biệt là năm 2020 giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh; nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại Tp.HCM bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018.

Xem thêm: Căn hộ cao cấp ven sông Sài Gòn – Thảo Điền Green

Nhưng hiện tại mức giá này có rất ít giao dịch, thanh khoản trên thị trường kém. Trước tình thế này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn; dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.

Thứ sáu 

Về giá bất động sản: Giá bất động sản tăng theo Hội môi giới BĐS Việt Nam là do bị đẩy giá. Nhưng thực tế hiện nay giá bất động sản tương lai (vì những bất động sản đang bán trên thị trường chưa bị ảnh hưởng bởi các vấn đề này) cũng đang đối mặt với áp lực phải tăng giá, bởi một số yếu tố như:

Giá đất trên thị trường sau cơn sốt nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao; Khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%; Vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản); Thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao.

Bình Dương: Bội thực căn hộ, nhà phố lên ngôi

Bội thực nguồn cung căn hộ

Theo dự báo, thị trường BĐS tại Bình Dương vẫn còn tăng và tiếp tục là thị trường chủ lực khu vực phía nam trong năm 2021 trong bối cảnh pháp lý dự án tại TP.HCM vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực.
Đáng nói, dù nguồn cung tăng cao nhưng mặt bằng giá nhà tại Bình Dương cũng đã tăng tỉ lệ thuận. Hiện nay, thống kê từ các sàn môi giới cho thấy, có đến hơn 60% khách mua căn hộ tại Bình Dương đến từ TP.HCM, phần còn lại là các khách hàng đến từ Bình Dương và các nhà đầu tư các nơi đổ về mong muốn tìm kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư vào căn hộ.
Điều này dẫn đến lo ngại tình trạng dự án hoang vắng dù đi vào sử dụng. Cũng giống như thị trường căn hộ tại Bình Dương hiện nay, trước đây thị trường đất nền tại Bình Dương cũng được xếp vào dạng sôi động nhất nước. Trong đó đa số khách mua đất nền đến từ TP.HCM, Hà Nội với mục đích đầu tư, “lướt sóng” kiếm lời. Vì thế, có nhiều dự án dù đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhưng lại ít cư dân sinh sống.

Nhà phố đang là kênh đầu tư tiềm năng

Ghi nhận thực tế thị trường nhà liền thổ tại Bình Dương cho thấy; giá nhà liền thổ liên tục tăng qua các năm. Không chỉ tăng giá sơ cấp mà giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp của dòng sản phẩm này cũng không ngừng tăng.

Theo khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường BĐS, nhà liền thổ tại TP. Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một ghi nhận mức tăng trung bình từ 25 – 30% qua mỗi năm. Riêng những dự án vị trí đẹp, hạ tầng hoàn chỉnh mức tăng có thể đạt 40 – 60%/năm.

Báo cáo của Công ty dịch vụ BĐS JLL Việt Nam cho thấy; dù dịch Covid-19 đã làm giảm đà tiêu thụ của thị trường; tuy nhiên lượng bán phân khúc nhà liền thổ, nhà phố tại TP. Thuận An trong 3 quý đầu năm 2020 không có dấu hiệu bị ảnh hưởng nhiều; thậm chí giá vẫn “neo” ở mức cao và có xu hướng tiếp tục tăng.

Theo các chuyên gia trong ngành địa ốc; xu hướng tăng giá của phân khúc nhà liền thổ trong suốt thời gian qua chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Và với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới như hiện nay; dự báo giá sẽ tiếp tục biến động tăng mạnh trong thời gian tới.

Liên hệ ngay với chúng tôi!
Gọi ngay BDS DAU TU!